政府工(gōng)作(zuò)报告力推租購(gòu)并举金融地产(chǎn)模式破解行业痛点

    从2018年政府工(gōng)作(zuò)报告中(zhōng)指出，将加快建立多(duō)主體(tǐ)供给、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度，到全國(guó)发布租赁新(xīn)政策的城市超50个，已有(yǒu)超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。

进入2018年，租購(gòu)并举成為(wèi)房地产(chǎn)市场的“热门词汇”。

从2018年政府工(gōng)作(zuò)报告中(zhōng)指出，将加快建立多(duō)主體(tǐ)供给、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度，到全國(guó)发布租赁新(xīn)政策的城市超50个，已有(yǒu)超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。

经历了1年时间限購(gòu)、限贷、限价、限售、限商(shāng)為(wèi)核心的行政性调控，再到租售同权，住房租赁试点等住房供应體(tǐ)系的调控。随着信息联网、不动产(chǎn)登记、房地产(chǎn)税等相继落地，房地产(chǎn)调控長(cháng)效机制已渐成型。

在房地产(chǎn)投资机构平安(ān)不动产(chǎn)的一位负责人看来，政府工(gōng)作(zuò)报告為(wèi)房地产(chǎn)市场的下一步发展指明了方向，住房租赁市场在实现住有(yǒu)所居方面将发挥更為(wèi)重要的作(zuò)用(yòng)，将是房地产(chǎn)市场发展的重点。随着立體(tǐ)化住房租赁政策體(tǐ)系将逐步构建，将进一步推动住房租赁市场供应主體(tǐ)多(duō)元化、规模化、专业化。

然而，租房市场存在的投资额巨大，回报周期过長(cháng)，回报方式单一等问题，对参与企业机构提出了严峻地挑战，也為(wèi)我國(guó)地产(chǎn)与金融行业进一步融合提出更高要求。

政策利好频现租赁蓝海显现

2017年是中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)租赁市场的元年。中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)报记者统计，去年以来在中(zhōng)央文(wén)件及各地政策中(zhōng)，关于支持租赁市场发展的文(wén)件超过30余份。

去年7月20日，住建部等九部委发文(wén)称，要加快大中(zhōng)城市住房租赁市场发展。响应落实调控地方政府主體(tǐ)责任，广州和北京先后宣布“租購(gòu)同权”，上海试水“只租不售”，深圳祭出“土地划拨”，各地租赁利好政策纷纷落地。

两个月后，國(guó)土资源部更是就全面启动利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地建设租赁住房试点工(gōng)作(zuò)作(zuò)出全面部署，旨在建立租購(gòu)并举的住房體(tǐ)系，促进建立房地产(chǎn)平稳健康发展的長(cháng)效机制。

今年3月5日，政府工(gōng)作(zuò)报告也指出，要坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，落实地方主體(tǐ)责任，继续实行差别化调控，建立健全長(cháng)效机制，促进房地产(chǎn)市场平稳健康发展同时，支持居民(mín)自住購(gòu)房需求，培育住房租赁市场，发展共有(yǒu)产(chǎn)权住房；加快建立多(duō)主體(tǐ)供给、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度。

记者注意到，在今年的诸多(duō)省份政府工(gōng)作(zuò)报告中(zhōng)，关于“完善租購(gòu)并举的住房制度”“严格防控房地产(chǎn)市场风险”等词汇成為(wèi)2018年房地产(chǎn)市场政策调控的主旋律，具(jù)體(tǐ)的措施表现為(wèi)加大租赁市场供地力度、增加保障性住房建设等。

从中(zhōng)央定调到落实地方主體(tǐ)责任，政策频繁释放的利好也进一步催热租赁市场的热度。从需求端来看，据社科(kē)院社会蓝皮书显示，我國(guó)目前约有(yǒu)30%左右的“90”后大學(xué)生在毕业两三年内，人均居住面积不足20平方米，他(tā)们主要采取租房住而且多(duō)是合拼、合租方式。

据國(guó)内知名(míng)中(zhōng)介发布报告显示，从近一年来看，國(guó)内每年新(xīn)增的应届大學(xué)毕业生租房规模已达到约600亿元，去年中(zhōng)國(guó)有(yǒu)近1.6亿人租房，预计2020年将达到1.9亿，2030年将有(yǒu)约2.7亿人成為(wèi)租客。

“供给侧也在发力，随着多(duō)主體(tǐ)供应的格局成型，市场供给将更加多(duō)样化。除了政府划拨土地建造住房外，工(gōng)业厂房拆除重建、商(shāng)改住等模式将逐渐正规化。”平安(ān)不动产(chǎn)一位负责人告诉中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)报记者。

这位负责人同时表示，住房供给保障力度将继续加大，租售并举等调控举措进一步深化。这是一项利國(guó)利民(mín)的政策，将引导房地产(chǎn)市场迈进新(xīn)时代。

“租購(gòu)同权有(yǒu)助于理(lǐ)顺房地产(chǎn)需求方的‘住’与‘炒’的关系，租購(gòu)同权有(yǒu)利于基本公(gōng)共服務(wù)从面向部分(fēn)人的特权，转变為(wèi)无差别的普权，有(yǒu)助于实现基本公(gōng)共服務(wù)均等化的目标。”

金融+地产(chǎn)双轮驱动

我國(guó)住房销售市场经过30年发展正在走向成熟，而从相对年轻的租赁市场市场发展来看，借鉴欧美長(cháng)租公(gōng)寓发展历程，一个具(jù)备良好发展趋势的租赁市场，必须具(jù)备机构化、专业化、金融化三大基因。

这种路径也體(tǐ)现了租赁市场的特性——从土地资源争夺转向资产(chǎn)管理(lǐ)投资、专业服務(wù)等综合能(néng)力的较量，具(jù)备专业投资眼光、多(duō)渠道资本运作(zuò)、高超运营能(néng)力与专业服務(wù)品质(zhì)的机构才能(néng)市场脱颖而出，成為(wèi)引领这个巨大蓝海市场的发展方向与服務(wù)标杆。

去年11月3日，建行深圳市分(fēn)行与11家房企签署房屋租赁战略合作(zuò)协议，宣布正式开发深圳市長(cháng)租房市场。紧随其后，11月28日，工(gōng)商(shāng)银行北京分(fēn)行宣布，将為(wèi)住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产(chǎn)品。

这只是银行涉足租赁市场的一个新(xīn)近案例。中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)报记者统计发现，截至目前，已有(yǒu)中(zhōng)信、建行、中(zhōng)行和工(gōng)行等多(duō)家银行开始响应政策，宣布了类似的房屋租赁金融产(chǎn)品计划。

而作(zuò)為(wèi)房地产(chǎn)市场中(zhōng)另一个最不可(kě)缺少的参与主體(tǐ)——各类市场主體(tǐ)也纷纷加速布局租赁市场的步伐。据不完全统计，目前已有(yǒu)超过20家百强房企及机构启动長(cháng)租公(gōng)寓中(zhōng)長(cháng)期发展战略，包括碧桂园、万科(kē)、保利在内的一些龙头房企都将長(cháng)租公(gōng)寓列為(wèi)实现转型的创新(xīn)业務(wù)之一，甚至有(yǒu)计划独立上市。

而结合了银行的金融属性和房企的开发运营经验，另一种市场参与主體(tǐ)的模式异军突起。

作(zuò)為(wèi)平安(ān)集团旗下专业的不动产(chǎn)投资及资产(chǎn)管理(lǐ)平台，平安(ān)不动产(chǎn)拥有(yǒu)突出的金融和产(chǎn)业资源优势，其综合金融和资产(chǎn)管理(lǐ)能(néng)力是長(cháng)租公(gōng)寓不可(kě)或缺的重要力量，与各家实力長(cháng)租公(gōng)寓开发及运营企业强强联合、优势互补，系统化解决長(cháng)租公(gōng)寓发展遇到的资金、资产(chǎn)、运营管理(lǐ)等难题和问题，构建完善的長(cháng)租公(gōng)寓产(chǎn)业生态系统。专业人士分(fēn)析指出，租赁市场初期离不开重资产(chǎn)化的过程，然而从長(cháng)遠(yuǎn)看，重资产(chǎn)的证券化是必行之路，金融化是这一领域兼具(jù)股性及固定收益特性的必然延伸。依托平安(ān)集团雄厚的金融实力，平安(ān)不动产(chǎn)在布局租赁市场中(zhōng)优势显著。

契合了专业的金融运营能(néng)力与租赁市场发展的互利效应，更多(duō)以“金融+地产(chǎn)”為(wèi)核心模式的合作(zuò)加速落地。

平安(ān)不动产(chǎn)将联合國(guó)内地产(chǎn)30强公(gōng)司及业内领先运营管理(lǐ)品牌，共同搭建長(cháng)租公(gōng)寓产(chǎn)业发展平台，构建長(cháng)效合作(zuò)机制，将在北上广深一線(xiàn)城市以及南京、杭州、武汉等强二線(xiàn)城市共同布局長(cháng)租公(gōng)寓项目，发展全产(chǎn)品線(xiàn)長(cháng)租公(gōng)寓产(chǎn)品，计划目标资产(chǎn)管理(lǐ)规模将达数百亿元的量级。目前已与朗诗签订長(cháng)租公(gōng)寓战略合作(zuò)协议，上海、南京等地项目正在全面推进，预计不久将相继开业。

就在3月24日中(zhōng)國(guó)发展高层论坛上，中(zhōng)國(guó)建设银行行長(cháng)王祖继也提到金融与地产(chǎn)结合的方向：一方面，继续严把信贷投放，调整信贷结构，遏制投机炒作(zuò)，大力支持居住需求。另一方面，要把着力点转向针对房地产(chǎn)需求失衡，提供综合金融解决方案上来，引导资源有(yǒu)效供给，解决社会痛点问题。

“通过金融服務(wù)，在供给方和需求方之间搭建了一个桥梁。通过金融产(chǎn)品和服務(wù)创新(xīn)推动‘租購(gòu)并举’住房制度的建立，帮助百姓实现安(ān)居梦想”，王祖继认為(wèi)这正是金融与地产(chǎn)结合的一个正确方向。