广西壮族自治區(qū)房地产(chǎn)开发企业管理(lǐ)办(bàn)法

广西壮族自治區(qū)房地产(chǎn)开发企业管理(lǐ)办(bàn)法

第一章  总则

第一条  為(wèi)规范对房地产(chǎn)市场主體(tǐ)的管理(lǐ)，防范市场风险，建立房地产(chǎn)市场监督管理(lǐ)長(cháng)效机制，根据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)城市房地产(chǎn)管理(lǐ)法》《城市房地产(chǎn)开发经营管理(lǐ)条例》《广西壮族自治區(qū)城市房地产(chǎn)开发经营管理(lǐ)条例》及《房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)管理(lǐ)规定》等有(yǒu)关法律、法规和规章的规定，结合自治區(qū)实际，制定本办(bàn)法。

第二条  在广西壮族自治區(qū)行政區(qū)域内國(guó)有(yǒu)土地上从事房地产(chǎn)开发经营的企业和实施房地产(chǎn)开发管理(lǐ)的部门，应当遵守本办(bàn)法。

 第三条  本办(bàn)法所称房地产(chǎn)开发企业是指依法设立、具(jù)有(yǒu)企业法人资格，经工(gōng)商(shāng)登记从事房地产(chǎn)开发和经营、且為(wèi)主营业務(wù)之一的经济实體(tǐ)。

第四条  各房地产(chǎn)开发企业应当按照法律、法规、规章和本办(bàn)法规定，依法申请企业资质(zhì)，依法接受和配合主管部门的监管工(gōng)作(zuò)。未取得房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)，或资质(zhì)证书超过有(yǒu)效期的，不得在本行政區(qū)域内从事房地产(chǎn)开发经营业務(wù)。

第五条  自治區(qū)住房城乡建设厅负责全區(qū)房地产(chǎn)开发企业的监督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)；设區(qū)市、县（市）人民(mín)政府房地产(chǎn)主管部门负责本行政區(qū)域内房地产(chǎn)开发企业的监督管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

第二章  房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)分(fēn)级审批和管理(lǐ)

 第六条  房地产(chǎn)开发一级资质(zhì)由项目所在地设區(qū)市房地产(chǎn)主管部门出具(jù)审查意见、自治區(qū)住房城乡建设厅初审，报住房城乡建设部审批。

房地产(chǎn)开发二级资质(zhì)由项目所在地县级以上人民(mín)政府房地产(chǎn)主管部门出具(jù)审查意见、企业住所所在地设區(qū)市房地产(chǎn)主管部门初审，报自治區(qū)住房城乡建设厅审批。

 房地产(chǎn)开发企业三级、四级和暂定资质(zhì)由设區(qū)市房地产(chǎn)主管部门或行政审批部门审批，按月将审批意见表报自治區(qū)住房城乡建设厅。

申请暂定资质(zhì)的房地产(chǎn)开发企业，其资金和专业技(jì )术人员已超过三级资质(zhì)规定条件，拟开发项目建筑面积超过10万平方米以上的，经设區(qū)市房地产(chǎn)主管部门初审，报自治區(qū)住房城乡建设厅审批。

 第七条  申请核定资质(zhì)的房地产(chǎn)开发企业应当符合相应等级资质(zhì)条件的规定，提交下列材料：

（一）房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)申报表（企业需在“申报意见”中(zhōng)应承诺执行本办(bàn)法第十五条第一款、第十六条和第十七条的规定）；

（二）企业证明材料：包括原房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)证书、企业固定办(bàn)公(gōng)场所证明、上一年度审计报告、企业开发项目业绩材料；

（三）专职人员证明材料：包括专职技(jì )术人员的身份证明、资格证书、劳动合同、社会保险缴纳凭证和住房公(gōng)积金缴存凭证。法定代表人、经营负责人、技(jì )术负责人、财務(wù)负责人还应提交任职文(wén)件和信用(yòng)状况报告；

（四）法律法规规定的其他(tā)材料。

初次申请核定资质(zhì)的企业，在报送前款第（二）项材料时只需提交企业固定办(bàn)公(gōng)场所证明。

第八条  企业临时聘用(yòng)或兼职的人员不得作(zuò)為(wèi)专职人员申报。作(zuò)為(wèi)专职人员申报资质(zhì)的退休人员不得超过3人，个人年龄不超过70岁。

业绩材料应包括项目立项证明、土地使用(yòng)权证明、规划许可(kě)、施工(gōng)许可(kě)、预售许可(kě)等材料；已经竣工(gōng)的，还应提交竣工(gōng)验收材料以及《住宅质(zhì)量保证书》《住宅使用(yòng)说明书》执行情况报告。以投资额折算工(gōng)程业绩的，应提交房地产(chǎn)评估报告等证明材料。

按照自治區(qū)有(yǒu)关规定实施装(zhuāng)配式建筑建造方式的房地产(chǎn)项目，经设區(qū)市房地产(chǎn)主管部门认定真实有(yǒu)效的，已竣工(gōng)房屋建筑面积或者在建房屋建筑施工(gōng)面积按项目实际面积的1.2倍计算；获得“广厦奖”、國(guó)家康居示范工(gōng)程、住房城乡建设部装(zhuāng)配式建筑科(kē)技(jì )示范、住房城乡建设部A级住宅性能(néng)认定的项目，已竣工(gōng)房屋建筑面积按项目实际面积的1.5倍计算。以上两类面积计算不叠加。

房地产(chǎn)开发企业母公(gōng)司控股50%及以上、实际由子公(gōng)司开发的项目，可(kě)以按照母公(gōng)司控股比例计入母公(gōng)司业绩，但发生在控股行為(wèi)之前的不得计入。核定子公(gōng)司资质(zhì)等级时，已计入母公(gōng)司的业绩不再重复计算。

 第九条  核定资质(zhì)等级的房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)证书有(yǒu)效期為(wèi)三年。《暂定资质(zhì)证书》有(yǒu)效期為(wèi)一年。资质(zhì)证书有(yǒu)效期届满前30日，房地产(chǎn)开发企业可(kě)以随时申请资质(zhì)证书有(yǒu)效期延续。

第十条  房地产(chǎn)开发企业自领取《暂定资质(zhì)证书》之日起一年内无开发项目的，《暂定资质(zhì)证书》有(yǒu)效期不得延長(cháng)。

取得开发项目后，非企业自身原因造成土地闲置或项目停滞的，经项目所在地房地产(chǎn)主管部门初审，可(kě)向自治區(qū)住房城乡建设厅申请延续暂定资质(zhì)，但延長(cháng)期限不得超过两年。

第十一条  资质(zhì)证书内容发生变动的，企业应当在向工(gōng)商(shāng)行政管理(lǐ)部门办(bàn)理(lǐ)变更手续后的30日内，到证书审批机构办(bàn)理(lǐ)资质(zhì)证书变更手续。

第十二条  房地产(chǎn)开发企业依据本办(bàn)法第七条的规定提交资质(zhì)申报材料，审批部门应予以受理(lǐ)。审批部门不得擅自增加或删除受理(lǐ)材料目录。

申报材料不齐全的，审批部门应一次性告知申报企业补齐。企业补充材料后再次申报的，审批部门不得再次以材料不全或不符合规定為(wèi)由拒绝受理(lǐ)。

第十三条  一级资质(zhì)房地产(chǎn)开发企业设立的法人控股子公(gōng)司，其专职技(jì )术人员和资金条件符合一级资质(zhì)条件，并已经使用(yòng)自有(yǒu)资金購(gòu)地的，可(kě)以直接申请二级资质(zhì)。

第十四条  房地产(chǎn)开发企业依法按资质(zhì)等级确定开发经营范围和建设规模。

（一）一级资质(zhì)房地产(chǎn)开发企业承揽房地产(chǎn)项目的建设规模不受限制，可(kě)以在全國(guó)范围内承揽房地产(chǎn)开发项目；

（二）二级资质(zhì)房地产(chǎn)开发企业可(kě)承揽建筑面积25万平方米以下的开发建设项目；

（三）三级资质(zhì)房地产(chǎn)开发企业可(kě)承揽建筑面积10万平方米以下的开发建设项目；

（四）四级资质(zhì)、暂定资质(zhì)房地产(chǎn)开发企业可(kě)承揽建筑面积5万平方米以下的开发建设项目。属于二级及以上资质(zhì)企业的全资子公(gōng)司且母公(gōng)司上年度信用(yòng)优秀的，经母公(gōng)司书面承诺对子公(gōng)司开发项目共同承担相关责任后，子公(gōng)司可(kě)以承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目。

房地产(chǎn)开发企业应当在规定的业務(wù)范围内从事房地产(chǎn)开发经营业務(wù)，不得越级承担业務(wù)。

第三章  市场监管和服務(wù)

 第十五条  房地产(chǎn)开发企业跨市（县）进行房地产(chǎn)投资开发经营的，应向开发项目所在地的房地产(chǎn)主管部门提交以下材料备案：

（一）近三年开发项目情况、质(zhì)量安(ān)全管理(lǐ)情况及相关材料；

（二）待开发项目情况及相关材料。

 第十六条  企业在申报资质(zhì)和接受房地产(chǎn)主管部门监管检查时，应对所提交材料的真实性、合法性作(zuò)出承诺并承担法律责任。

    

审批部门不得以怀疑申报材料真实性為(wèi)由不予受理(lǐ)或不予许可(kě)；监管部门不得以怀疑被检查材料真实性為(wèi)由实施处罚。以不符合法定条件或提交虚假材料為(wèi)由不予许可(kě)或实施处罚的，应同时公(gōng)布相关证据。

第十七条  各市（县）房地产(chǎn)主管部门要加强商(shāng)品房项目预售管理(lǐ)，严格落实房地产(chǎn)预售价格申报和网签制度，严格执行明码标价、一房一价制度。

房地产(chǎn)开发企业在销售商(shāng)品房时，应当提供不拒绝購(gòu)房人使用(yòng)住房公(gōng)积金贷款的书面承诺，并在商(shāng)品房销售公(gōng)示平台网站上和楼盘销售现场予以公(gōng)示。

房地产(chǎn)开发企业应加强统计管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)，及时向房地产(chǎn)主管部门和统计部门报送相关数据，并确保数据真实、准确、完整，不得迟报、瞒报。

第十八条  获得预售许可(kě)之前，房地产(chǎn)开发企业不得开展商(shāng)品房销售活动，不得订立与拟销售商(shāng)品房有(yǒu)关的意向合同条款，不得以任何形式向購(gòu)房人收取预售价以外的费用(yòng)。

房地产(chǎn)开发企业制作(zuò)商(shāng)品房预售广告或者进行其他(tā)形式的宣传时，应当载明《商(shāng)品房预售许可(kě)证》的批准文(wén)号。

第十九条  房地产(chǎn)开发企业申请预售许可(kě)，工(gōng)程形象进度应达到25%以上。其中(zhōng)，多(duō)层建筑应完成基础结构施工(gōng)，高层建筑应完成主體(tǐ)结构三层以上，超高层建筑应完成主體(tǐ)结构十层以上。

预售许可(kě)证书有(yǒu)效期不得長(cháng)于资质(zhì)证书有(yǒu)效期。

第二十条  房地产(chǎn)开发企业申请商(shāng)品房预售许可(kě)前，应当在项目所在地商(shāng)业银行开立商(shāng)品房交易资金监管专用(yòng)账户。

第二十一条  监管账户开户银行应与项目所在市（县）房地产(chǎn)主管部门建立信息互通共享机制。

建立商(shāng)品房预售资金监管账户的银行，应具(jù)备资金监管安(ān)全规范运行所需的金融管理(lǐ)业務(wù)能(néng)力及网络技(jì )术条件，应当配合房地产(chǎn)主管部门开展预售资金监管。

第二十二条  商(shāng)品房预售所得款项，应当用(yòng)于与商(shāng)品房有(yǒu)关的工(gōng)程建设。预售款项用(yòng)款计划报经房地产(chǎn)主管部门会有(yǒu)关部门审核同意后，由监管账户直接拨付给项目工(gōng)程建设相关企业账户。

第二十三条  房地产(chǎn)开发项目竣工(gōng)验收之前，监管账户应有(yǒu)留存资金，具(jù)體(tǐ)比例由各市根据项目情况确定。

第二十四条  各级房地产(chǎn)主管部门和审批部门要与金融监管部门建立信息互通和部门联动机制，定期通报资质(zhì)审批和市场监管情况。

各级房地产(chǎn)主管部门要建全房地产(chǎn)市场信用(yòng)體(tǐ)系，协同相关部门对房地产(chǎn)领域失信责任主體(tǐ)实施惩戒。

第二十五条  房地产(chǎn)开发企业应当在办(bàn)理(lǐ)预售（现售）许可(kě)之前，依法制定临时物(wù)业管理(lǐ)规约，选聘前期物(wù)业服務(wù)企业。

房地产(chǎn)开发企业应向前期物(wù)业服務(wù)企业提交项目规划建设资料和设计图纸的复印件。

第二十六条  房地产(chǎn)开发项目验收合格后，房地产(chǎn)开发企业应当将项目开发情况书面报送项目所在地房地产(chǎn)主管部门，并将项目资料提供给物(wù)业服務(wù)企业。

各市房地产(chǎn)主管部门在每年1月底前将本市上一年度前期物(wù)业管理(lǐ)情况和房地产(chǎn)项目竣工(gōng)交付情况报送自治區(qū)住房城乡建设厅。

第二十七条  房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)审批和监督检查实施主管部门监管下的专家审查制度。房地产(chǎn)主管部门按层级负责组建房地产(chǎn)评审专家库。

第四章  检查和考核

第二十八条  自治區(qū)住房城乡建设厅对各市执行房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)审批权和实施相关审批活动的情况进行监督检查。

自治區(qū)住房城乡建设厅对各市履行房地产(chǎn)市场监督管理(lǐ)职责的情况进行监督检查。

第二十九条  房地产(chǎn)开发企业未取得房地产(chǎn)开发资质(zhì)，或资质(zhì)证书超过有(yǒu)效期，进行房地产(chǎn)开发经营的，依法从重处罚。

第三十条  房地产(chǎn)开发企业申请资质(zhì)之前一年有(yǒu)下列情形之一的，资质(zhì)审批机关不予批准资质(zhì)申请；二级及以下资质(zhì)存续期间有(yǒu)下列情形之一的，由原资质(zhì)审批机关通报相关金融机构和监管部门，并根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质(zhì)等级、吊销资质(zhì)等级证书等处罚；一级资质(zhì)存续期间有(yǒu)下列第一款以外情形之一的，由自治區(qū)住房城乡建设厅提交相关监管意见并提请住房城乡建设部予以处罚：

（一）超越资质(zhì)等级从事房地产(chǎn)开发经营的；

（二）要求或胁迫工(gōng)程勘察、设计、施工(gōng)、监理(lǐ)等单位违反工(gōng)程建设强制性标准，降低工(gōng)程质(zhì)量的；

（三）发生较大及以上等级工(gōng)程质(zhì)量安(ān)全事故的；

（四）将未组织竣工(gōng)综合验收、验收不合格的房屋交付使用(yòng)或者对不合格的房屋按合格验收的；

（五）恶意拖欠施工(gōng)企业工(gōng)程款的；

（六）未依法履行商(shāng)品房屋质(zhì)量保修义務(wù)的；

（七）发生无故拖延交房时间、捂盘惜售、哄抬房价及其他(tā)扰乱房地产(chǎn)市场秩序行為(wèi)的；

（八）以房地产(chǎn)物(wù)业為(wèi)抵押非法向社会公(gōng)众募集资金的；

（九）违法选聘前期物(wù)业服務(wù)企业或未按规定履行承接查验义務(wù)的；

（十）限制、阻挠、拒绝使用(yòng)住房公(gōng)积金贷款購(gòu)房的；

（十一）企业信用(yòng)档案中(zhōng)有(yǒu)其他(tā)严重不良行為(wèi)记录的。

    

发生上述情形的企业，其法定代表人或股东再次申请房地产(chǎn)开发资质(zhì)的，应对前述情况涉及个人责任的部分(fēn)作(zuò)出解释说明。

 第三十一条  房地产(chǎn)开发企业有(yǒu)违法、违规情形，导致资金风险或購(gòu)房纠纷的，应暂停该企业及项目相关审批工(gōng)作(zuò)。情节严重的，依法予以处罚。

 各级房地产(chǎn)主管部门或审批部门工(gōng)作(zuò)人员在资质(zhì)审批和管理(lǐ)中(zhōng)玩忽职守、滥用(yòng)职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分(fēn)；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十二条  本办(bàn)法由自治區(qū)住房城乡建设厅负责解释。 

第三十三条  本办(bàn)法自印发之日起施行。此前自治區(qū)内各级房地产(chǎn)主管部门发布的相关规范性文(wén)件与本办(bàn)法存在不一致的，以本办(bàn)法為(wèi)准。

《广西壮族自治區(qū)房地产(chǎn)开发企业管理(lǐ)办(bàn)法》政策解读

    
三、办(bàn)法出台的目的及具(jù)體(tǐ)措施

    
（一）防风险：1.严格房地产(chǎn)开发企业监管，完善核定资质(zhì)等级和监管要求；2.修订完善暂定资质(zhì)企业开发大型项目的规定，防范资金链断裂和“烂尾”风险；3.明确信用(yòng)體(tǐ)系建设要求。

    
（二）促发展：1.将房地产(chǎn)开发企业跨省（市）备案明确為(wèi)告知性备案，并简化备案内容；2.鼓励區(qū)内外一级资质(zhì)房地产(chǎn)开发企业在广西投资开发项目，扶持和服務(wù)區(qū)内房地产(chǎn)开发企业做大做强。

    
（三）保稳定：进一步落实國(guó)務(wù)院以及住房城乡建设部等國(guó)家部委关于房地产(chǎn)市场的规范性文(wén)件要求；进一步完善预售监管、项目前期物(wù)业管理(lǐ)、违规行為(wèi)处罚等方面的内容。

    
四、办(bàn)法的主要内容

    
《办(bàn)法》分(fēn)為(wèi)四章。

    
第一章為(wèi)“总则”，主要是明确《办(bàn)法》的法律依据、适用(yòng)范围，明确企业实施房地产(chǎn)开发行為(wèi)的条件，明确各级房地产(chǎn)主管部门的基本职责和管理(lǐ)权限。

   
 第二章為(wèi)“房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)分(fēn)级审批和管理(lǐ)”，主要是根据《房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)管理(lǐ)规定》的授权，明确房地产(chǎn)资质(zhì)审批的条件、分(fēn)级审批和管理(lǐ)的权限。

   
 其中(zhōng)，明确區(qū)内外一级资质(zhì)房地产(chǎn)开发企业在广西投资开发项目，在规定条件下给予其开发实體(tǐ)资质(zhì)直接核定资质(zhì)等级，鼓励先进和有(yǒu)实力的企业到广西投资。同意广西房地产(chǎn)开发企业集团集中(zhōng)使用(yòng)开发业绩，扶持和服務(wù)區(qū)内房地产(chǎn)开发企业做大做强。

   
 第三章為(wèi)“市场监管和服務(wù)”，主要是在采纳各部门意见建议基础上，贯彻落实法规、规章和住房城乡建设部关于房地产(chǎn)市场监管工(gōng)作(zuò)的各项要求。其中(zhōng)，进一步明确了房地产(chǎn)审批和监管的行政主體(tǐ)责任，进一步完善了房地产(chǎn)预售审查要求，进一步明确了预售资金监管和使用(yòng)的条件，进一步规范了房地产(chǎn)项目交付使用(yòng)和物(wù)业管理(lǐ)的相关衔接工(gōng)作(zuò)。

   
 第四章為(wèi)“检查和考核”，主要是根据《房地产(chǎn)开发企业资质(zhì)管理(lǐ)规定》的授权，明确对房地产(chǎn)资质(zhì)审批和监管工(gōng)作(zuò)的检查考核责任。同时明确了监管部门和房地产(chǎn)开发企业违法违规的情形和责任。

    
关于房地产(chǎn)开发企业的违法违规情形，包括但不局限于法律、法规、规章和住房城乡建设部等國(guó)家部委颁布的文(wén)件规定的违规情形，因此有(yǒu)可(kě)能(néng)不仅房地产(chǎn)主管部门一家执行行政处罚权。